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不動産デベロッパーの仕事は、「用地取得」「企画」「開発」「販売」「管理」という、事業の流れに応じて担当が分かれており、各担当が集まってプロジェクトチームを組んで1つの開発案件を進めていきます。
デベロッパーの中にも総合デベロッパー、専門デベロッパーと呼ばれる企業があり、総合デベロッパーはマンションなど単体のアセット（不動産の商品の意味合いで業界でよく使用される）だけでなく、商業施設やオフィスビルもアセットとして扱います。
総合デベロッパー：
三井不動産、三菱地所、住友不動産、東急不動産、野村不動産、東京建物、森ビル、NTT都市開発 など
マンションデベロッパー：
三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス など
1.用地取得
用地取得とは、土地を手に入れること。
用地取得にあたってまず行うのが情報収集で、不動産流通会社や地権者、現地調査などから土地に関する情報を集め、土地が持っているポテンシャルを分析して事業（まちづくり）に適している土地かどうかを検討します。
そして、まちづくりに適した土地だと判断した場合、その土地の持ち主である地権者と繰り返し交渉を行い、土地を手に入れます。
地権者が複数いる場合など、用地取得は困難を極めることもあり、大きな案件の場合、開発事業全体が完了するまで数年からそれ以上かかることもあります。
2.開発・企画
次に、手に入れた土地の歴史や周囲の環境などをさらに調査し、まちづくりの方向性やコンセプトを考え、その土地に最適な建物の計画を立てていきます。
これが、「企画」と呼ばれる仕事です。そして、コンセプトや計画に基づき、建物の設計図を描いたり、外観や内装のデザインを考えたりするのが「開発」の仕事です。
設計やデザインの検討においては、外部の設計士やデザイナーと協力して、細部まで表現していきます。
なお、企業によって、企画と開発で部署が分かれている場合と、ひとつにまとめられている場合があります。
そうして、建物のデザインや設計が決定したふあとは、全体の計画に基づき、建設会社が建設工事を進め、企画を形にしていきます。
デベロッパーは、工事を直接行うことはありませんが、品質のマネジメントやプロジェクトの進捗管理などを行い、関係者を牽引していきます。
3.販売・営業
こうして新たな街を生み出したあとは、不動産流通会社や不動産運営管理会社の協力を得て、街のコンセプトに合致するような事業者、例えば、オフィスビルへの入居可能性のある企業や、商業施設への出店可能性のある小売業、飲食店、医療機関などをリサーチし、事業者側のメリットを提案しながら営業活動を行います。
オフィスビルや商業施設に入る事業者（「テナント」と呼ぶ）からの賃料が、デベロッパーの大きな収益源となります。
4.運営・管理
開発の仕事は、建物を建てて終わりではありません。建物が竣工した後、開発した街の価値が向上するよう、地域住民やテナントと良好な関係を築き、建物および街を運営していきます。その役割を担うのが、管理の仕事です。
なお、大手デベロッパーの場合、販売と管理はそれぞれ個別のグループ会社が主に行なっています。ただし、デベロッパーに入社した後、これらのグループ会社に出向して携わる場合もあります
しかし具体的に、それぞれの項目の日々の業務内容はどのようなものなのか
ステークホルダーをまとめるとよく聞くがどのような会社と関わるのかまではなかなかイメージがつかないですよね。
以降で不動産デベロッパーのビジネスモデル及び各項目の具体仕事内容を記載していきます。
単純に以下2つになります。
①開発した不動産、及び保有している不動産の売却によって得られる収益（キャピタルゲイン）
②保有不動産を貸出すことによって得られる収益（インカムゲイン）
これは世間で言う不動産投資のことを指します。
なのでデベロッパーのビジネスモデルをしっかり理解するためには不動産投資を理解する必要があります。
上記2つの収益方法うち不動産を開発後すぐに売却するのか、保有するのかは企業の経営判断になりますので企業ごとによって異なります。
それぞれについてもう少し噛み砕いて説明します。
キャピタルゲインは自ら土地を取得
→建設する建物アセットを決める
→お金を投資し、ゼネコンに建物建設発注
→建物完成
→ビルであれば入居してくれる企業を探すテナントリーシング（借主を見つける）、商業施設も飲食店やアパレル等の入居企業をテナントリーシング
→投資家および不動産ファンドへ売却
このような流れが一般的です。
不動産を早期に売却する方の意向としては、ざっくり以下のようなイメージです。
・借入金を返済できる
→基本的に個人でもそうですが、建物を建てるときは銀行からお金を借り入れる（負債）ことがほとんどです。
その際に発生するのが金利です。
金利とは簡単にいうとお金を借りている期間に発生する利子（手数料）であり、
長く借りれば借りるほど多くなります。
建物を建てた後にすぐ売却してしまえば、売却をすることで得たキャッシュを銀行からの借金返済へ充てることができます。
つまり、早期に借金返済ができるため長期で保有してゆっくり借金を返済するよりも金利支払い分を削減することができます。
（金利は1年あたり借入額の数％なので一般的な個人の感覚だと誤差なのでは？となりますが、企業の不動産投資は100億円を越えることが一般的ですので、金利の影響もかなり受けます。）
・賃貸借対照表（B/S）を軽くすることができ、ROE、ROAの改善へつながる
→詳しくは触れませんがROE、ROAは投資家および銀行が企業へ投資活動を行う際の指標となっており、どれほど効率よく企業で保有している資産で利益を生み出しているかという指標になります。
こちらの数値が改善するということは投資家および銀行からの評価が上がる
→銀行から資金調達しやすくなる、株価が上がり投資家から資金調達しやすくなる
→資金調達しやすくなればさらに別の事業へ投資をすることができる
このような流れが一般的です。
・マーケットリスク（価格変動リスク）を抑える
現状の不動産マーケット価格で売却可能なので、もし不動産市況的に高く売れるタイミングであれば売るという判断をします。
長期保有すると今後の不動産市況（マーケット）が読めないので売却価格も不透明になります。
5年後は今よりも高く売れて売却益が出るかもしれないし、10年後は大幅に不動産価格が下落していて売却損になってしまうかも知れません。
国土交通省HP
一時期は新型コロナウイルスの影響で経済が停滞していたため、その際に不動産にあえて投資する人は少なく需要が下がりました。その影響で一時的に不動産価格は下落した時期もありました。
しかし現在は回復基調となり上昇し続けています。
価格上昇の主な上昇の原因としては、
・オリンピック開催による、インフラ整備、施設建設の推進
→湾岸に建てた選手村として利用されていて、現在一般分譲住宅として販売されている晴海フラッグは勝った瞬間に利益確定と言われ、買うにあたっても抽選で倍率がとんでもないことになっています。
・ロシアのウクライナ侵攻によるエネルギー価格の高騰
ロシアによるウクライナ侵攻で、ロシアはアメリカやEUにより経済的制裁を受けています。 その影響で、ロシアからのLNG・原油・金属・木材等の輸出がストップし、エネルギー価格の高騰と木材の不足
→エネルギー価格高騰・木材不足は、いずれも建材価格の上昇を招くこととなり、新築物件の価格上昇が起こる
・低金利
銀行からの借入も低金利であるため投資しやすい環境にあることが主な原因となっています。
→マイナス金利が解除され、金利が上昇に転じる局面です。
＊大規模な再開発を行うためには多額の投資資金が必要になり、そのためにも高回転率のアセット(マンション、ホテル、物流[投資家売却用])でキャピタルゲインによってキャッシュを稼ぐ必要があります。
インカムゲインは安定した収益を継続的に得ることができる点がメリットとなります。
大規模オフィスビルを保有し、他企業へ貸出す（賃貸）することで賃料収入を得るということがイメージしやすいかと思います。
あまり想像できないと思いますが、三菱地所や住友不動産は賃料収入だけで年間の利益の半分ほどを占めていますから相当賃料収入の額が大きいことがわかります。大企業は月額の賃料だけで数億円支払ってるなんてのも当たり前です。
年間だととてつもない額になりますよね。
そして、賃料収入のいいところは先述したように安定的に収入を得れることですので、不動産を本業としていない企業でもビルやマンションを保有し、賃料収入を得ることで経営を成り立たせている企業も多いです。
具体的には本業の業績が安定しない、映画業界、テレビ業界、海運業界などはわかりやすい例かと思います。
デベロッパーのビジネスモデルをざっくりと理解したところで次は具体的な仕事内容を見ていきましょう。
冒頭に書いたようにデベロッパーは
用地取得
→開発
→テナントリーシング（テナントを入居させるための営業活動）
→運営管理を一気通貫で行います。
用地取得と開発は自社でやる会社がほとんどですがテナントリーシング以降は他の会社へ委託する会社も多いです。
ただいずれにせよ建物を保有している限りプロジェクトマネジャーであることに変わりはないので、委託したとしても管理が必要になります。
では、ここでそれぞれのフェーズでの具体仕事内容を記載していきます。
以下のステップで進みます。
※今回は大前提商業施設やビルを建設できる大規模な土地についての場合を想定しているので土地の所有者は企業としています。
（大規模な土地を持っているのは大抵大企業です。）
1）用地情報をあらゆる関係者から得る
情報入手パターンとしては、
✅お付き合いのある企業から土地や建物の売却や有効活用（使っておらず遊休化している物件を収益源として活用する）のご相談を営業担当が受ける→不動産関連で相談事があったら自分達の会社へ相談してもらえるよう日々各企業との担当者間、役員間で関係性を強固に築くことに勤しみます。
◻︎銀行や信託銀行から情報入手
企業はどの会社も銀行から借り入れをして会社を経営しています。（一般に法人ではなく個人でマンション等を所有している方も個人事業主で会社を経営している場合がほとんどです。）一番多く借り入れをしているメインバンクから企業の情報を聞き出すということもあります。銀行はお金を貸している側なので企業の財務状況を深く理解しており、たとえば利益があまり出ていない企業に対して、資産を売却を勧めたりするなどコンサルティング業務も担っています。したがって一般には出回っていない情報をうまく銀行や信託銀行と仲良くしていれば聞き出せる可能性があり、他のデベロッパーよりも先に狙っている企業へアプローチをすることができます。
※信託銀行は企業から収益不動産（マンションで賃料収入を得ている物件等）の運用を委託される立場なので企業と密接に関わり合い、企業の不動産戦略事情も把握していることが多いです。
✅不動産仲介業者から情報入手
不動産仲介業者とは不動産の売買や賃貸情報をあらゆる地権者、建物所有者から集めてニーズをマッチングさせる業者です。
簡単に言えば不動産を売りたいと言う人がいればその不動産の買い手を見つけてくれる業者になります。
不動産仲介業者は不動産売買や賃貸の仲介が成立した暁には、手数料をもらうことで収益を上げています。
このような不動産仲介業者とも日々情報連携します。
✅仲のいい知り合い経由で情報入手
これをできる人は限られますが、昔からの友人、パパ友、飲み友などとの会話の中でふと、これってどうすればいい？と言った形で相談があり、それがそのまま事業に発展するケースもあります。特に慶應体育会のつながりは強いです。実際に無理難題なお願いを昔の先輩から後輩へお願いすることもよくあります。これを加味すると早慶の体育会を入社させることは企業の将来的なメリットにつながる可能性があるので、優遇して採用することは一定理解できます。（最近は少なくなってきていると思いますが、、、。）
以上が主な情報入手ルートになります。
また、以下のようなお付き合いの中でも情報入手可能性があります。
◻︎定期的なご挨拶
年末年始挨拶、年度初めの挨拶、昇進祝いの挨拶、担当者交代挨拶等、何かしらの節目、祝い事のタイミングで挨拶を交わします。
✅接待
いわゆる夜の会食になります。
大人しい飲み方から激しい飲み方まで人それぞれです。
今はほとんどの会社がかなりコンプライアンス意識が高くなっておりますので、いわゆるドラマで見るようなお酒を飲みまくって、キャバクラに行って、、というような接待はなかなかないと思います。
また、情報を待っているわけではなく、企業の潜在ニーズを探るためにも以下のような仕掛け営業も行います。
✅勝手提案
相手先の財務諸表、所有不動産を分析し、老朽化や遊休化していて今後の活用方針をそろそろ決めようとしている物件について、実際に活用方針を提案します。
✅勉強会の開催
相手先企業の保有不動産について、及び不動産活用戦略の一般的な内容について定期的に勉強会を実施し、企業の担当者に知識をご提供します。
不動産に力を入れている企業以外は総務部が不動産を管轄している場合が多いのですが、担当者によっては不動産の知識があまりないため、そもそも提案しても内容がわからないと言う場合も多いです。
そのため、このように勉強会をして知識を蓄えてもらった上で、提案をするようにします。
上記のように、様々な形で各社デベロッパーは用地情報を仕入れ、他社デベロッパーに土地を奪われないようにしのぎを削ります。
ここで不動産の取引について参考までに補足します。
以下2パターンがあります。
ⅰ）入札（コンペ）
入札とはいわゆるオークションと同じで評価点が一番高かった人が落札となります。
この入札を幹事として取り仕切るのが不動産仲介業者、信託銀行、コンサル（pwc、野村総研など）になります。
入札参加者の募集、入札要項の整理及び提示、不動産を売りたい及び貸し出したい不動産オーナーとの入札条件のすり合わせ、入札検討企業との情報交換が具体的な幹事の仕事になります。
まずそもそも入札になる背景も様々種類があります。
企業の業績に伴うの単なる資産の売却の入札、公的機関（学校、国や市などの行政）による運営者募集（三井不動産が運営する渋谷の宮下パークはこれに該当します。）などです。後者の場合は土地や建物を公的機関が保有したまま、民間企業へ貸出し、事業を行ってもらうという仕組みなっています。
公的機関は不動産を所有しているも、それを活用するノウハウがないため、民間企業に運営を任せるケースが最近増えてきています。
（パークPFIなどと調べればより詳細知れると思います。）
また、先述した評価点は入札によって異なり、例えばオークションのように価格のみの勝負、すなわちできるだけ高い不動産の買取価格を提示した会社が落札できる入札もあれば、価格の定量面に加えて、不動産を取得した後の開発後イメージも含めて定性評価もある入札もあります。
公的機関の場合はお金儲けが全てではなく、より地域還元を目的としている機関なので定性評価も大きい入札になる場合が多いです。
ⅱ）相対取引
入札は行わずに、読んで字の如く相対で不動産の売買や賃貸契約を結ぶ取引となります。
デベロッパーからすると相対取引に持ち込むことができれば、価格勝負ならずに済むので、できるだけ相対取引に持ち込みたいと考えるのが一般的です。
（価格勝負になってしまうと競争原理が働くため、どうしても高い金額を相手に支払わざるを得ない形となり、支出が大きくなってしまいます。）
相対取引に持ち込むためにも、各民間企業と日々地道に関係性を築いていくこともデベロッパー各社には求められます。
※公的機関保有不動産については公平性担保のため、原則入札になります。
2）社内で経済条件を整理
用地情報を仕入れてきたら、次に社内で「ここの物件に投資することは儲かるのか！？」といった社内精査が行われます。
不動産事業を行うわけですから、なんでも入札参加！絶対落札してやる！と突っ込む訳ではありません。
ちなみに不動産を取得する場合は更地（建物なしで土地のみ）か建物＋土地の場合があります。
更地の場合はそのまま建物を開発すれば良いですが、建物が立っており、物件が老朽化している場合はその建物を解体した後に新たな建物を開発します。
ビジネスモデルの際にも触れましたが、
この時点で開発した不動産を保有するのか（売却事業）、売却するのか（回転アセット事業）
こちらを事業判断します。
その判断にあたり、取得した土地で不動産開発するとしたらどのような建物が建つのかを検証します。
この検証は設計会社へ依頼します。
ここで敷地条件（接道、行政の規制等）からどれくらいの規模の建物が建つのかを把握することができるので、収支をざっくり計算できるようになります。
ビルの場合、
テナントへ貸出可能な面積×賃料（周辺相場を元に決定）/年＝インカムゲイン/年
建物建築費＋不動産取得費＝初期費用
ビル管理費＋共用部の水光熱費＋…＋固定資産税＝ランニングコスト
開発後不動産想定売却額＝キャピタルゲイン
すると、以下の通り想定利回り※を計算することができます。
キャピタルゲイン＋インカムゲイン×⚪︎年/初期費用＋ランニングコスト＝利回り％
※利回りとは
投資金額に対する収益の割合のことをいいます。（NOI利回りとも言います。）
例えば100円投資して1年後に105円になったら利回りは5％です。
利回りは1年で儲かる額を基本的な指標とする場合が多いです。
各会社によって利回りの基準が設定されており、
例えば、会社の利回り基準が5％、収支検証をした結果3％の場合、
その会社は投資をしないという判断を下します。
また、NOI利回りに加えて、IRRという投資基準も存在しますが複雑なので割愛します。
これがビルではなく賃貸マンション事業を行う場合は、上記のインカムゲインが家賃収入となります。
また商業施設を開発する場合は、交通量がかなり重要となるので交通コンサルという交通に関するコンサルティング会社へ取得する土地で事業が成り立つのかの検証も同時に行います。
3）地権者（土地の所有者）等と売買条件の交渉
収支検証をした結果、社内の事業投資基準を上回っている場合は、不動産の取得に向けて売主と契約に関する交渉を行います。
入札の場合はすでに売買条件が決まっている場合がほとんどですが、特に相対取引の時は売買条件（金額、不動産の引き渡し時期等）を交渉します。
交渉が完了したら、売買契約書（賃貸の場合なら賃貸借契約書）を締結して、契約完了です。
一般的に売買契約はかなり時間と工数がかかるので売買仲介会社に業務委託することがほとんどです。
その後、売買代金と引き換えに不動産の引き渡しを受けます。
参考：【1日密着】用地取得を行う社員は何をしているの？不動産デベロッパー社員の１日！
不動産を取得したらいよいよ開発のフェーズに入ります。
用地取得の際に決めた事業収支をもとに、具体的な建物の設計、機能について詰めていきます。
まずは建物コンセプトやデザインなどを設計事務所と会話し、固めて図面を完成させます。
図面が完成したらいよいよゼネコンへ発注し、具体的な工事がスタートとなります。
ゼネコンへ発注する際にできるだけ低コストで発注したいので価格交渉を行なったり、工事の途中でもここはこうしたい、ここはいらないなどできるだけ無駄なコストがかからないよう管理します。
とにかくコストとスケジュールの管理が大切になり、これがデベロッパーである以上最も大切な役割になります。
事業計画に基づいたスケジュールに乗せながら、できるだけコストは削減していくという仕事内容であり、不動産デベロッパーでなくともプロジェクトを管理、統括する立場であれば求められる内容ではありますが、社内と社外の板挟みになるので大変調整が難しいです。
ここで具体的にどこまでデベロッパーが建物の内装、外装デザインにこだわれるのかと気になるところではありますが、関わろうと思えばいくらでも口を出せます。
しかし、スケジュール管理や膨大なタスクに追われてなかなか細部までは口を出す余裕がない場合が多いです。
実際に私はエントランスに記載するビル名のロゴ、エレベーター内のボタンのデザインまで細かく内装工事業者に聞かれた時はここまでやるのか、、と思いました。
建物の工事をスタート（着工）してから建物完成（竣工）までの期間は、規模にもよりますが一般的な鉄筋コンクリート造のビルで（階数 × 1ヶ月）+ 3ヶ月といわれています。
＊再開発の案件の場合には、土地を購入するのが完成後になるため、社内で完結せず、通常の開発よりも社外への根回しが重要になる。
着工（建物工事開始）したら、
ビルや商業施設の場合はテナントへ入居してもらうための営業、
分譲マンション・戸建ての場合は販売（立地最高、かつ商品性の良い高級マンション等は抽選申し込み制となり、すぐに何倍もの倍率になります。）、
賃貸マンションの場合は入居者の募集をかけます。
ビルや商業施設のテナント入居の営業、マンションの営業は自社でやる会社もあれば、他社へ委託する会社もあります。
いわゆる世間一般的にいう不動産営業マンとはこのマンションや戸建てを買いませんか？の営業になります。
(総合デベロッパーの総合職だと、野村不動産はこの住宅営業部に配属される人が一定数いるらしいですが、そのほかのデベロッパーはあまりこの住宅営業に配属されることは聞きません。)
現在は毎年多くのオフィスビルが竣工しており、供給過多となっております。
（都心のオフィス空室率の目安は5％となっており、2023年6月時点では6.48％となっています。空室率とは供給されているオフィスの空室面積/オフィスの総延べ床面積です。）
2022年〜2023年には三井不動産の「東京ミッドタウン八重洲」、森ビルの「麻布台ヒルズ森JPタワー」「虎ノ門ヒルズステーションタワー」、東急不動産の「渋谷さくらステージ」など大型ビルが続々と竣工済みであり、さらにこれから2027年以降に三菱地所の「東京torch」、三井不動産の「日本橋室町一丁目地区再開発事業」の大型物件も竣工する予定です。
大企業は人材獲得のために、より良いオフィスで働くことのできる環境整備を進める傾向が出てくるため、各社デベロッパーで大企業のテナントリーシングバトルが勃発することが想像できます。
・大企業が移転してしまって空くオフィス床も増加すること
・労働人口が減少すること
・働き方が見直されており、効率の良いレイアウトをすることが可能となり、今まで以上に企業が必要とする床面積が減っていること
上記を鑑みると引き続きオフィスの空室率は高いまま維持されることが予想されます。
一般的に、従業員一人当たりに必要な床面積は3坪と言われており、デベロッパー各社にはこれ以上の床を借りてもらえる工夫が求められている。
ex)カフェテリアスペース、フィットネススペース など
建物が竣工（建築工事終了）し、
ビルや商業施設であれば入居するテナントの内装工事後、いよいよ建物がオープンになります。
また、住宅であれば入居者が実際に住み始めます。
その際の運営管理がこのフェーズになります。
この運営管理の実務は子会社が担当することが多く、親会社は方針を決めるという立ち位置になります。
アセットによって多少異なるのでアセットごとに内容を簡単に記載します。
▶︎オフィスビル
主にビルの施設管理と入居していただいている法人企業（テナント）の事務対応をします。
施設管理はなんとなく想像できるかと思いますが、
施設の機器に異常がないかのメンテナンス、
施設の警備、
空調や電気の管理等を行います。
ここについては施設管理会社（ビルマネジメント会社）へ業務委託し、管理してもらうことが一般的です。
テナントの対応とは、賃料入金の管理、契約更新の際の賃料交渉、その他テナントの要望に対応します。
賃料交渉やテナントの要望対応については、ビルを所有しているオーナー（デベロッパー）にて対応することが一般的です。
（もしそもそも建物を開発した後、すぐに売却してしまう場合はこれに該当しません。）
また、各企業のメイン物件となるオフィスビルを大規模に借りていただいているテナントは太客になりますから、他の事業での連携も含めて丁寧に対応します。
▶︎商業
オフィスビルと同様に、運営管理は運営管理会社へ委託します。
テナントの属性は当たり前ですがオフィスと違い、アパレル、飲食、雑貨等のあらゆる販売店舗が入居します。
店舗の配置計画などは、人流を考慮し、綿密に練られます。
例えば、
目的としないといかないような、ジム系、メガネ屋、塾系、高級飲食、医者等はほとんどの場合が上層階にあります。
その目的店舗への行きかえりで、できるだけ多くの店舗を経由させることで偶発的な購買行動を促します。(シャワー効果)
これは一例ですが、商業施設全体で売上が上がるような仕組みを考えに考え抜くことが必要です。
また、商業施設といえばイベントを定期的に開催します。
これも商業施設の集客ではかなり大事になってきます。
そのイベント企画も運営管理会社がやる場合もあれば、所有者自ら企画を行う場合もあり、その時々によります。
▶︎住宅（マンション）
管理は基本グループ会社またはマンション管理会社へ委託します。
グループ会社にマンション管理会社がいる場合は、開発したマンションをそのグループ会社へ委託することが一般的です。
開発した不動産を売却する際には大きく2パターンです。
1）法人へ売却
大企業であれば、本業以外の収益源として不動産事業を行なっている会社が多いです。また、生命保険会社などはお客様からいただいた資金を長期で投資運用する必要があるため不動産投資を行なっています。
ついては、上記に該当する企業への売却が法人については主です。
2）不動産REIT（投資家）へ売却
不動産REITとは、投資家から集めた資金で不動産投資（取得）をし、そこで得た不動産収益を投資家へ還元する金融商品になります。
有名どころでいうと三井不動産がメインスポンサーである**「日本ビルファンド投資法人（NBF）」、物流施設に重点投資する「日本プロロジスリート投資法人」、三菱地所および三井物産がスポンサーの「ジャパンリアルエステイト投資法人」**があります。
一般には、開発した不動産を自社がスポンサーのREIT法人へ売却を行います。
大規模なビルや物流施設は一個人では投資できないため、みんなで資金を集めて投資しよう！という考えがREITの元の考え方になります。
最近ではサラリーマン向けに少額から始められる不動産投資ということで、各企業がサービス提供し始めています。
不動産デベロッパーの大抵の企業は４～５年で部署移動をします。
ビルの営業をやっていたと思ったらマンションの用地取得や物流施設の運営に異動なんてことはよくあります。
つまり、大前提１つの専門領域に特化したスペシャリストではなく様々な知識を用いて客観的判断を行ったり、マネジメントを行ったりするゼネラリスト人材を育てる前提で採用を行っています。
日本の就活制度上、ポテンシャル採用なのでゼネラリスト人材に育つ素養のある人材を採用します。
ゼネラリスト人材に求められる素養とは、
でしょう。
こちらもそもそもの話になりますが、同じ形で同じ規模の土地はありません。
またその土地の立地場所により建物開発する際の法令上の制限があるため、どこでも同じように建物開発できるわけではありません。
一見不可能と呼ばれるプロジェクトや絶対に無理だ、、と思ってしまうプロジェクトに挑戦しなければならないことは多々あり、
それをなんとか形にできるまでやりきろうとできることはデベロッパー社員にとって非常に求められる能力になります。
デベロッパーは基本発注者側ですので、どの部署にいても発注先をうまくコントロールをしてプロジェクトを進める必要があります。
この際に必要な能力としてはスケジュールやコストの管理能力です。
こちらは社内外問いませんし、最も求められる能力だと思います。
（社内と社外のスケジュールやコストの調整、つまり同じ内容で同意を得ることは大変難しいことが多々あります。）
※ちなみにコミュニケーション能力があり、人と信頼関係をうまく築けることはビジネスにおいて当たり前なので割愛しています。
日本国内で大規模なビル、マンション、商業施設が建てられて飽和しつつあります。（特に商業施設。）
そのような状況の中、自社の施設を選んでもらうためにはソフト面の付加価値が重要になってきます。
例えば、オフィスビルであれば、そのオフィスに入居することで体験できるコンテンツや利用施設、受けられるサービス等であり、マンションであれば単なるマンションではなくシェアハウスや単身向けに工夫された住居など新企画の商品を各デベロッパーは模索しています。
どのような体験をお客様にしていただくか？
こちらが大変重要視されるようになってきました。
日本の人口減少に転換しており、論理的に考えれば人口減少すれば不動産の価値は下がっていきます（東京一極集中に向かうので都心主要部での不動産価値はまだ下落しない）ので海外展開するデベロッパーが目立つようになりました。
しかし直近はアメリカの金利上昇にともない、借入金の金利が爆上がりして借金が想像以上に膨らんでいる企業もあったりします。
また、アジア圏で展開したオフィスビルも場所によってはうまくいかないものもあり、各社試行錯誤している状況です。
そもそも現在のデベロッパーの海外事業はあくまで現地のデベロッパーに開発費用を一部出資させてもらっている形（投資家のような立ち位置）なので完全なデベロッパー事業を海外でやっているとはいいきれません。
まずは海外で投資家として実績を積み、名が知れ渡ってきたら本格的に自分たちがメジャー出資者となり開発を手掛けていくことになりましす。
これからの時代、デベロッパーが新たな産業を生み出し、活性化させていく街づくりを行う必要があると三井不動産は掲げています。
たしかに、
新たな産業が生まれることによって、新たな企業が生まれたり、すでにある企業が成長
→上記企業に自分たちが開発する物件を借りてもらう
というようなことが実現できれば理想です。
実際に三井不動産ではアメリカのボストンでのライフサイエンス企業の集積事例を模倣し、柏の葉、新木場、日本橋でライフサイエンス企業の集積に力を入れています。
当事例では三井不動産がLINK-Jというライフサイエンス分野に特化した企業間の交流の場を大学の有名な学者らも巻き込んで組成し、新たな新規事業の創出を促進しています。
三井不動産HPより
https://assets.st-note.com/img/1696840681615-51ZmczCQQY.png?width=800
また、三井不動産はライフサイエンス領域だけでなく、宇宙領域の企業も日本橋に集積させる動きをとっており、業界に先駆けて産業デベロッパーの動きをとっている状況です。
三井不動産HPより
https://assets.st-note.com/img/1696841165285-rqN4jnLuau.png?width=800
人口減少、AIの浸透、経営効率化を図るための企業合併、働き方の見直しにより単純なオフィス需要を受け身の状態で待っていては、これからデベロッパー業界で生き残っていくためには厳しいです。
需要を自ら作り出していく姿勢こそが、これからの時代のデベロッパーに求められているといえます。
東京都心ではデベロッパー各社が次々に大規模な再開発を行っています。
まずは各社の代表事例から紹介します。
三井不動産: 東京ミッドタウン、日本橋1丁目中地区
三菱地所: Tokyo Torchプロジェクト
住友不動産:泉ガーデン (有明ガーデンは再開発ではないので注意)
東急不動産:東京ポートシティ竹芝、桜丘地区
野村不動産:芝浦一丁目地区
森ビル:六本木ヒルズ、虎ノ門麻布台プロジェクト
・用語整理
再開発を理解するうえで欠かせない用語について一つ一つ確認します。
用途地域：
都市における住居、商業、工業といった土地利用は、似たようなものが集まっていると、それぞれにあった環境が守られ、効率的な活動を行うことができます。しかし、種類の異なる土地利用が混じっていると、互いの生活環境や業務の利便が悪くなります。
そこで、都市計画では都市を住宅地、商業地、工業地などいくつかの種類に区分し、これを「用途地域」として定めています。
(国土交通省HPから抜粋)
参考：youto_chiiki.pdf (mlit.go.jp)
建蔽率：(建築面積/敷地面積)×100
つまり、ある土地において、建物を建てるために使うことができる面積の割合のこと。
容積率：(延べ床面積/敷地面積)×100
つまり、ある土地における、その土地の面積に対して何倍までの面積の建物を立てられるかという指標のこと。
前面道路の幅員による容積率規制：
面している道路の幅による容積率の規制が存在しています。簡単に言うと、道幅が広ければ広いほど容積率も大きくなります。
2つの理由で利益が上がりやすいからです。
第1の理由は、安く土地を買えるからです。再開発を行う地域は基本的に小さな物件が入り混じった地域であり、前面道路が狭い土地が多いです。これらを安く買い上げ、幹線道 路につながる土地までまとめて開発をすることで大きな容積率での開発が可能になります。
つまり、安く買った土地で大規模な開発ができるのです。
第2の理由は、容積率の割り増しがあるからです。デベロッパーは、開発地域の課題を解 決するような開発を行政に提案することで容積率の制限の緩和を受けることができます。
これらの理由から、安い単価で土地を仕入れ大規模な開発を行うことができるため、再開 発は利益が上がりやすく、デベロッパー各社は積極的に取り組んでいます。
1.再開発の気運が高まり始める
地方公共団体や地元住民による市街地活性化の願いが生まれ、
発起人や地元組織による協議が始まる。
2.勉強会・再開発準備組合の設立
準備組合に入っている人も入っていない人も巻き込んで休日に勉強会を行う。
ここで再開発の具体的な計画、権利変換の仕組みなどを説明し、事業計画についての合意形成をします。この段階でどのような機 能を備えた街にするのかを行政と詰めていく。
3.再開発組合設立
地権者の2/3以上の合意を得て、行政から認可を得ることで、再開発組合を設立します。これが設立されると事業完了の目途が立ちます。
4.事業計画決定
組合設立前に行政と詰めていた事業計画が認可されます。
基本的には複合開発が行われます。このときにバスターミナルや植栽などの地域 に利益がある施設を組み込むことで行政から容積率の規制緩和を受けることができます。
5.権利変換確定
再開発によって、権利床と保留床が生まれます。
権利床は地権者に再開発前に保有していた資産の価値に応じて割り当てられる床のことです。一方で、保留床は再開発によって生まれた新たな床でこれがデベロッパーの取り分です。
権利床を地権者に分配する際に、それぞれが元々保有していたアセットにあわせ て住宅の人には分譲マンションを割り当てるなど調整しながら分配します。
また、権利床を高値でデベロッパーが買い取る場合もあります。
6.着工
＊種地の取得
ある程度再開発を進められる目途が付いたときにデベロッパーが種値を取得する 場合があります。種地とは再開発の足掛かりとなるような土地のことです。
種値を取得することでデベロッパーは、再開発における発言権を強めることがで き、開発後の自社の権利床も増やすことができます。
志望企業が手掛けた物件/開発エリアに実際に足を運び、現地で状況を観察し、
⇨誰をターゲットとしているのか、なぜこのアセット構成なのか など
✅自分の目線で考えて回答すること
面接で面接官が聞きたいのはあくまであなたの考えです。誰でも言えるような一般論ではありません。物件見学でもそうであったように、自分なりの視点を持って実際の例を交えながら回答しましょう。
✅構造化して答える
回答する際には、回答の粒度を揃えて構造化するようにしましょう。
ただ思い付きでアイデアを言ったり、具体的なものと抽象的なものをごちゃごちゃにして答えてしまっては面接官はあなたの言いたいことを理解してくれません。
✅不動産についてのニュースは常に確認する
その時期に話題となったニュースに関連する時事的な質問をされることも少なくありません。日々日経新聞などでニュースを確認しておきましょう。例えば、25卒時にはZEHに関する質問が出題されました。
デベロッパーのインターンでは、特定の地域の開発のワークが実施される場合が多いです。
まず開発地域についての情報や行政の方針、地権者の方の意見などの資料が配られます。これを読み込み、開発のターゲットとコンセプトを定めるのが第1段階です。
次に、細部を詰めます。定めたターゲットにはどんなアセットが求められているのか、どんなテナントを入れて、どんな配置にするのかをチームで議論します。
最後に利益計算です。テナントの賃料や分譲マンションの価格を決定します。これは基本的にはマーケットで決まります。その地域の物件の相場や類似物件の相場を調べてそれをもとに価格を決定し、利益を確定しましょう。
✅チーム員で共通理解を図ろうとしているか
現在の論点、取り扱っている言葉の定義を常に共通認識を図りながら議論を進めましょう。
このような役割は割と議事録ポジションの人が担うことができます。
常に論点およびチーム員で確認した言葉の定義をみんなに示しながら議論を進めることで、
チーム員の認識齟齬なく議論を進めることができます。
途中で認識齟齬に気づいた場合、議論を振り出しに戻さなければならない場合はもあるのでチームで一人は論点、定義確認マンがいるとベストです。
✅議論を収束させようとしているか
自分が発信することが目的になってませんか？議論を収束させ、チームで成果をアウトプットすることが目的です。
自分なりの意見を発信して満足している学生は採用側に「自己中心的」「人に興味がなく、人の話を聞いていない」「責任感がない」という印象を与えます。とにかく議論を発散させるだけの人は落ちる可能性高いです。
議論を発散させるのはいいですが、収束まで責任を持って行いましょう。
限られた時間の中でアウトプットを出す際に大切なことはチームワークです。
各々が与えられた役割を全うし、さらに誰もが発言しやすく、建設的な議論ができるような場を整えることが非常に重要です。
一方、中には自分だけが「発言できれば良い」「自分の意見をなんとか採用しようとする」「相手の意見を否定する」等、チームがうまく機能することを阻害する学生（クラッシャーと呼ばれる）が現れます。
まずはそのようなクラッシャーにならず、チームが機能するためには自分はどの役割を担う必要があるのか、どのような立ち回りをすべきかを考えながら臨みましょう。
✅自分の意見を他人に伝えきる姿勢
何か言わなきゃということで、中途半端に物事を語ってそれだけで満足する学生がいますがNGです。
しっかり、自分の意見について伝えきってください。
また他人の意見に賛成する際も、どの部分について賛成なのか、なぜ賛成なのかまでしっかり述べるように意識しましょう。
✅人の話を聞いているか
自分の意見だけ話した後は、人の話を全然聞いていない人はかなりいます。
また、自称聞いている風の人もかなりいいます。
相手の言ったことをそれっぽくまとめあげるが、実際には微妙にずれている人
自分が話し終わったからと言って、少しリラックスする人
全て見抜かれています。
全力で人の話を聞いて、それに対して、
「賛成、反対、不明点」を突っ込んでください。
志望動機は、原体験・過去の経験から自分がやりたいことを定め、その実現には御社が最適という論理で構成するのがわかりやすいです。
ここで大切になってくるのは、原体験や過去の経験を抽象化して、デベロッパーの業務に結びつけるという過程です。
ex)
街づくりを通じて人に居場所を届けたい、街づくりを通じて人の人生の転換点を作りたい など
＊特にデベロッパーは街づくりを手掛ける業界であるため、街または空間に関心を持った理由付けがあると良いです。
原体験とは、その人の人格が形成される前（一般に幼少期や青年期）に経験した、後にその人の人格や思想を形成する体験です。
この体験は、その人の価値観や行動パターンを形成し、一生を通じて影響を及ぼすことがあります。
自己分析を通じて原体験を自覚し、自分がなぜデベロッパーに惹かれているのかを言語化しましょう。
評価される前提で臨むこと知り合いからつないでいただいた等であればあまり評価されることはありませんが、公式のビズリーチ経由、企業のイベント経由でのOB訪問は必ず評価されていると思って臨んだ方が良いです。
ex)関心のある業務についての志望動機の壁打ち、模擬面接 など
✅一個質問してそこから広げる
⇨割と多いパターンが一個質問して、それに対する返答をもらったらすぐ次の質問へシフトしてしまうというパターンです。そうではなくできるだけ相手からいただいた返答から話を広げるように心がけましょう。
これがしっかりできるとかなりコミュニケーション能力が高いという印象を与えられます。
✅相手から何かを話された時の返答
相手から業務内容や相手自身のことを話された場合、しっかりそれに対する感想、意見を述べましょう。
「すごいですね」「なるほど！」だけではダメで、話のどこの部分に共感できたのかを自身の考えや経験を含めて述べる。
✅誰でも答えられるような質問はしない
人間は自分のことを話したがりの生き物です。したがって、自分のことを聞かれると気持ちよく話してしまいがちです。その人自身のエピソードであったり、その人が実際に感じたことを聞くようにしましょう。
お世話になっております。
○○大学の○○です。
本日は貴重なお時間を割いていただき、ありがとうございました。
お話しいただいた【具体的に学んだ内容や話題】については、大変興味深く、私の将来設計においても非常に参考になりました。
特に【特に印象に残った点】についてお伺いし、貴社で絶対に働きたいと改めて思うことができました。
また、【相手の経験やアドバイスから学んだこと】については、就職活動だけでなく、人生を通じて大切にしていきたいと思う貴重な教訓を得ることができました。
今後も相談に乗っていただけますと幸いです。
改めて本日はありがとうございました。
引き続きご指導ご鞭撻のほど、よろしくお願い申し上げます。
＊気に入ってもらえると、お願いすれば他のOBを紹介してもらえることもあります。
